💡 律咖编者按：
本文由律咖网社群读者 HuShen 投稿分享。
为了方便大家阅读，律咖网编辑 JingJing（微信：lvga2015）对原文进行了细致的逻辑润色与合规性整理。希望能给正在 越南 创业路上的你带来真实的参考。

我今年 59 岁，出生于陕西富平，曾在上海接受牙科医生培训。如今，我经营着一家面向法语区非洲的小型内容营销公司。我曾以为越南是一个安静、廉价且稳定的基地构建之所——尤其是在看到外国人在同塔省（Đồng Tháp）如此轻易地购买带地房产之后。但我错了。

一切始于一栋房子。那是一栋位于高岭市（Cao Lãnh）附近的小而美的房子，院子里有一棵芒果树。卖家是一位在此居住了 30 年的当地人。他不会说英语，我也不会说越南语。我们握了手。那位“律师”——我们这么称呼他，尽管他只是一位盖了章的“法律顾问”——声称产权清晰。“永久产权，”他说，“外国人可以拥有。”我相信了他，签了字，付了款，搬了进去。

随后，我尝试续签签证。

那一刻，沉默降临了。

越南没有退休签证，没有数字游民签证，也没有那种不需要你雇佣五名当地人、注册一家注册资本至少 30 亿越南盾（约 12 万美元）并祈祷你的业务能“创造足够就业”以满足从未见过你商业计划的移民官的长期投资签证。

我一直持旅游签证，每三个月去柬埔寨跑一次边境。每次我都付给金边的一位男子 50 美元，他按名字认识边境警卫。我称此为“合法停留”。但这并非如此。这很脆弱，令人精疲力竭。

我曾问同塔省的一位当地律师：“如果我拥有房产，能获得居留权吗？”
他看我的眼神，就像我问“挥舞越南国旗能否让我飞起来”一样。
“所有权，”他缓缓说道，“并不赋予居留权。”
直到那时我才明白：我拥有一栋房子，但我没有一个可以安身立命的地方。

这就是越南房地产市场的残酷讽刺：它是东南亚少数几个允许外国人合法购买带地房产的地方之一。但政府并不真正希望你留下来。除非你与越南公民结婚，或者你经营着一家雇佣了 10 名员工并像财富 500 强分公司那样纳税的公司。

我花了三周时间寻找答案。我致电同塔省司法厅，向胡志明市移民局发送电子邮件，咨询了三位“律师”，他们对申请“长期停留许可”所需文件的说法各不相同。一位说我需要工作许可证，另一位说我需要结婚证书，第三位则说：“只要付 1000 美元，我们就能帮你搞定临时居留卡。”我没有付款，转身离开了。

那时我意识到：我正遭受信息不对称之苦。
我以为我在买房子。
实际上，我是在买法律 liability（责任/风险）。

我曾以为：“只要我努力工作，总能找到解决办法。”
现在我知道了：在越南，时间是最昂贵的货币。
每一个花在致电律师、翻译文件、在政府办公室等待的小时，本都可以用来构建我的非洲内容网络。每一次签证延期、每一次边境奔波、每一个“我去问问我在河内的亲戚”的回答……都在一点点侵蚀你的心理韧性。

我曾以坚韧自傲。我挺过了上海的非典疫情、2008 年金融危机，以及我在西安第一家牙科诊所的倒闭。但这一次呢？这种quiet（安静）的官僚主义侵蚀？比任何危机都更糟糕。

我没有亏钱。
我失去了内心的平静。

📌 我的血泪教训

1. 房产 ≠ 居留权

在越南，拥有土地或房屋——即使是永久产权——并不自动赋予你长期居住的权利。

  • 路径：查阅《2014 年住房法》（及其修正案）和第 99/2015/ND-CP 号法令。
  • 关键点：外国人的所有权期限限制为 50 年，且仅限于特定项目。在同塔省，许多所谓的“永久产权”销售实际上是伪装成所有权的长期租赁。
  • 行动：索要“土地使用权证”（Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất）。然后向当地自然资源与环境厅（Sở Tài nguyên và Môi trường）查询其数据库中是否登记了外国人所有权。
  • 不要假设。要核实。再三核实。

2. 签证迷宫没有地图

越南的签证体系支离破碎。

  • 旅游签证：最长 90 天，仅可在出境并重新入境后续签。
  • 投资签证：要求最低 30 亿越南盾的资本、注册公司并提供业务活动证明。
  • 工作许可证：与就业担保挂钩。没有工作？就没有许可证。
  • 没有退休签证、没有数字游民签证、也没有被动收入签证。

路径：访问移民局官方网站：https://xuatnhapcanh.gov.vn
关键点：各省对规则的解释各不相同。同塔省的移民办公室可能比胡志明市的更宽松。但这没有任何保证。
提示：如果你未与越南公民结婚，不要计划在没有公司的情况下停留超过 6 个月。绝对不要。

3. 律师资质 ≠ 法律保护

在越南，“律师”并非受保护的头衔。

  • 许多“律师”并未获得司法部许可。
  • 有些是前公务员，有些是持有函授法律学位的房地产中介。
  • 我曾遇到一人，收费 1500 美元“帮我获得居留权”，而他的名片上甚至没有律师执业证号。

路径：验证律师资质的方法：

  1. 访问越南律师协会门户：https://www.vietnambar.org
  2. 按姓名或执照号（Giấy phép hành nghề luật sư）搜索。
  3. 如果找不到，立刻离开。
    关键点：持牌律师也无法保证签证获批。他们只能提供建议。
    我明白这一点时，已经太晚了。

💡 我的四条非承诺性建议（给你，而不是给我）

  1. 如果你考虑在同塔省或类似省份购房，请将其视为度假屋，而非基地。
    假定你需要每 90 天离开一次。为此做好计划和预算。

  2. 在没有持牌律师在场的情况下，切勿签署房产合同。
    即使卖家说：“我们这样做过 20 次了。”
    也要问：“你能出示你的执照号码吗？”
    如果他们犹豫？转身离开。

  3. 在买房之前先建立你的人脉网络。
    找一位在此居住了 10 年以上的当地人。问他们：“你信任谁办理签证？”不要找中介，也不要找中介推荐的律师。要找那些亲身经历过这一切的人。

  4. 接受越南不适合被动投资者的事实。
    如果你不想经营企业、雇佣员工或学习越南语，请考虑泰国或马来西亚。
    泰国的 DTV（目的地泰国签证）允许每次入境停留 180 天并可续签。
    马来西亚的 MM2H（马来西亚我的第二家园计划）需要固定存款——但至少规则是明确的。
    而在越南？你只能在猜测中前行。

我曾以为韧性就是毅力。
现在我知道了：韧性是知道何时从一个不希望你留下的系统中抽身而退。

我仍然拥有同塔省的那栋房子。
我仍然每隔几个月去拜访一次。
我仍然爱那棵芒果树。

但我不住在那里。

我现在住在胡志明市——持着 3 个月的旅游签证，带着一台笔记本电脑、一张 SIM 卡，以及一份清醒的认知：
在越南，最好的投资不是房产，而是耐心。

📚 延伸阅读

🔸 泰国 vs. 越南 vs. 马来西亚：哪个更适合长期居住？ 🗞️ 来源：Thaiger – 📅 2026-04-30
🔗 阅读原文

💡 如果你也在越南创业，或正考虑在同塔省购买房产，欢迎和我聊聊。
我不是律师，也不是移民顾问。我只是一个 59 岁、被越南签证制度折腾过三次的中国创业者。

如果你有类似的问题——关于律师资质、签证流程、房产合同陷阱——可以加编辑 JingJing 的微信：lvga2015。
她不卖服务。
她只是帮人理清信息。

我们有个小群，几十个像我一样的人，每天分享：

  • 哪个省的房产律师靠谱（或不靠谱）
  • 哪个移民办公室今天不收“红包”
  • 哪家翻译公司不会把"lease"（租赁）翻译成"ownership"（所有权）

没有承诺。没有保证。
只有真实，和一点点温度。

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